Dalen de Prijzen van de Huizen in de Wijk?
Doe-het-zelf-test
| 15 juni 2010 |
INTRODUCTIE
Nog niet al te lang geleden hoorde je om je heen vaak van die fantastische verhalen van huizenbezitters. Je hebt het vast ook wel eens gehoord, danwel zelf ook gezegd: "Mijn Huis is in tien jaar tijd wel twee keer zoveel waard geworden".
Nu het de laatste tijd wat minder gaat kan ik het niet laten om toch stiekem wat te gniffelen: eigenlijk hebben die mensen toch niet het recht om te zeuren als de huizenprijzen weer wat dalen, denk ik dan? Daar komt bij dat ik ook zo mijn bedenkingen heb bij het verschijnsel van de hypotheekaftrek. Ik spreek natuurlijk - als huurder - vooral vanuit mijn eigen perspectief, maar het is toch een wat vreemde constructie dat er voor huurtoeslag wιl een inkomenstoets is, maar dat er voor de aftrek van de rente voor de hypotheek gιιn inkomenstoets is. Met andere woorden als je teveel verdient dan verlies je als huurder je huurtoeslag, maar als koper krijg je alleen maar meer geld terug.
Om de ontwikkelingen bij mij in de buurt een beetje te volgen wilde ik me voornemen om steeds 25 huizen in de 'portefeuille' te hebben. Bij het begin van het project kijk ik naar de gevraagde prijs en die registreer ik. Iedere maand opnieuw loop ik de huizen af en bekijk dan of de vraagprijzen zijn gedaald. Zo kunnen er huisprijsdalingen of stijgingen worden weergegeven in duizenden euro's per maand per portefeuille. Dat lijkt me een interessant project. De gegevens zijn vrij te bekijken op funda.nl dus er lijkt me weinig sprake van privacy-schendingen. Ik zie dat funda ook de mogelijkheid biedt om wijzigigen te volgen via email: dus dat gaat ook gebeuren met de huizen in de portefeuille.
Mocht iemand problemen hebben met de opname van hun woning in deze lijst stuur dan een mailtje en dan zal ik het pand verwijderen.
STARTDATUM 15 NOVEMBER 2009: STARTWAARDE: 0
Ik heb gewoon gesorteerd op adres en heb toen de volgende 10 huizen uitgekozen:
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Anna Blamanlaan 36 - 389.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Beverweg 84 - 162.500
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 30 - 265.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Guldenstraat 5 - 245.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Hatertseveldweg 267 - 389.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Karnstraat 20 - 113.750
- Landbouwstraat 67 - 102.700
- Muldersweg 157 - 192.500
RONDE 2: DATUM 24 NOVEMBER 2009: WAARDEWIJZIGINGEN: 0 (1 verkocht - 1 nieuwe toegevoegd)
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Anna Blamanlaan 36 - 389.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Beverweg 84 - 162.500
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 30 - 265.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Guldenstraat 5 - 245.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Karnstraat 20 - 113.750
- Landbouwstraat 67 - 102.700
- Muldersweg 157 - 192.500
- Beverweg 50 - 165.000 (nieuw per ronde 2)
RONDE 3: DATUM 26 NOVEMBER 2009: WAARDEWIJZIGINGEN: 0 (1 verdwenen - 1 nieuwe toegevoegd)
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Anna Blamanlaan 36 - 389.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 30 - 265.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Guldenstraat 5 - 245.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Karnstraat 20 - 113.750
- Landbouwstraat 67 - 102.700
- Muldersweg 157 - 192.500
- Beverweg 50 - 165.000 (nieuw per ronde 2)
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
VERSIE 4: DATUM 13 DECEMBER 2009: WAARDEWIJZIGINGEN: 0 (1 verdwenen - 1 nieuwe toegevoegd)
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Anna Blamanlaan 36 - 389.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Guldenstraat 5 - 245.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Karnstraat 20 - 113.750
- Muldersweg 157 - 192.500
- Beverweg 50 - 165.000 (nieuw per ronde 2)
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
- Dukaatstraat 18 - 269.000 (nieuw in versie 4)
VERSIE 5: DATUM 29 DECEMBER 2009: WAARDEWIJZIGINGEN: 0 (2 verdwenen - 2 nieuwe toegevoegd)
Ex-nummer 10, Fleminghstraat 30 is onder voorbehoud verkocht. Totnutoe is er in anderhalve maand tijd nog altijd geen enkel huis in waarde gedaald. Er zijn er inmiddels wel vier verkocht, en ιιn is zomaar verdwenen. Ook is de in versie 2 toegevoegde Beverweg 50 alweer verkocht onder voorbehoud (ex-nr23). Hierdoor maar liefst twee nieuwe panden in de lijst, waaronder de derde Harriet Freezerlaan.
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Anna Blamanlaan 36 - 389.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Guldenstraat 5 - 245.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Karnstraat 20 - 113.750
- Muldersweg 157 - 192.500
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
- Dukaatstraat 18 - 269.000 (nieuw in versie 4)
- Clara Wichmannlaan 76 - 347.000 (nieuw in versie 5)
- Harriet Freezerleen 84 - 448.000 (nieuw per versie 5)
VERSIE 6: DATUM 2 FEBRUARI 2010: WAARDEWIJZIGINGEN: 0 (3 verdwenen - 3 nieuwe toegevoegd)
De afgelopen periode zijn er drie woningen zomaar afgevoerd zonder dat ze zijn verkocht. Het betreft Karnstraat 20 (20), Guldenstraat 5 (14) en Anna Blamanlaan 36 (3). Misschien is het wel zo dat dalende huizenprijzen niet zomaar via funda worden gedaan, maar dat er misschien eerder voor gekozen wordt om helemaal van funda te verdwijnen om dan later weer terug te keren alsof het huis weer voor het eerst wordt aangeboden (met dan een eventueel lagere prijs). Ik zal de 'niet-langer-beschikbaar'-huizen toch in de gaten blijven houden om te toetsen of deze hypothese klopt.
Bij de nieuwelingen kunnen we de derde Beverweg verwelkomen, de tweede Clara Wichmannlaan en de eerste Gaffelstraat.
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Anna Blamanlaan 22 - 369.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 341 - 325.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Muldersweg 157 - 192.500
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
- Dukaatstraat 18 - 269.000 (nieuw in versie 4)
- Clara Wichmannlaan 76 - 347.000 (nieuw in versie 5)
- Harriet Freezerleen 84 - 448.000 (nieuw per versie 5)
- Beverweg 57 - 295.000,- (nieuw in versie 6)
- Clara Wichmannlaan 62 - 424.000,- (nieuw in versie 6)
- Gaffelstraat 2 - 149.500,- (nieuw in versie 6)
We hebben deze keer afscheid moeten nemen van een woning van het eerste uur: anna blamanlaan 22. Ze is verwijderd zonder dat ze verkocht lijkt te zijn. Eigenlijk zou ik eens voor de grap dit soort verwijderde huizen langs moeten om te zien of er iets bijzonders aan de hand is: staat het 'te koop'-bord misschien toch nog in de tuin? Zijn de huizen inmiddels toch gewoon verkocht?
Ook is een andere klassieker ons ontvallen: Muldersweg 157 blijkt ook niet langer beschikbaar te zijn. Ook hierbij wordt niet vermeld dat hij verkocht is. Het is toch vreemd dat er in een half jaar tijd geen enkel huis in waarde is gedaald? Alleen worden ze verkocht of verwijderd.
Verder is een van onze Clara Wichmanns er tussenuit gepiept. Pas in december (ronde 5) toegevoegd aan onze famous 25, maar nu alweer verdwenen. Ook hier geen verkoop-informatie.
De Graafseweg 341 heeft wel de status 'verkocht onder voorbehoud' gehad. Inmiddels is ze niet meer beschikbaar. Deze woning was er al bij vanaf het begin, en volgens funda sinds mei 2009, dus mooi binnen een jaar over de toonbank gegaan.
Alsof er nog niet genoeg dynamiek is, is ook nog eens de pas toegevoegde Gaffelstraat 2 alweer geschrapt. Die heeft niet langer dan twee maanden in de verkoop gestaan. Verkocht lijkt ze echter niet.
Nu er zo langzaamaan meer historie beschikbaar komt, kunnen we ook wat langer stilstaan bij de nieuwe aanwinsten. Zo zien we de komst van een nieuwe bever, welke wordt aangeboden voor 163.500. Een soortgelijke woning (Beverweg 84) werd in ronde 1 nog voor 162.500,- aangeboden en Beverweg 50 werd aangeboden voor 165.000,- Deze laatste was vrij snel verkocht (zie versie 5)
In de Harriet Freezerlaan zijn ze flink bezig: we hebben er weer twee toegevoegd waardoor nu maar liefst 20% van alle woningen in de lijst afkomstig zijn uit deze straat. Er zijn er nog geen verkocht of verdwenen sinds november 2009. We houden het in de gaten.
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Dukaatstraat 13 - 239.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 301 - 259.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Harriet Freezerlaan 5 - 595.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
- Dukaatstraat 18 - 269.000 (nieuw in versie 4)
- Harriet Freezerleen 84 - 448.000 (nieuw per versie 5)
- Beverweg 57 - 295.000,- (nieuw in versie 6)
- Clara Wichmannlaan 62 - 424.000,- (nieuw in versie 6)
- Beverweg 64 - 163.000,- (nieuw in ronde 7)
- Harriet Freezerlaan 14 - 398.000,- (nieuw in ronde 7, maart 2010)
- Harriet Freezerlaan 22 - 349.000,- (nieuw in ronde 7, maart 2010)
- Hatertseveldweg 220 - 232.000,- (nieuw in ronde 7, maart 2010)
- Hatertseveldweg 348 - 149.500,- (nieuw in ronde 7, maart 2010)
Eind mei hebben we alweer het vertrek moeten zien van de Hatertseveldweg 220. Zij is verkocht onder voorbehoud en dat al na een ronde op deze site. We verwelkomen meteen een nieuwe Hatertseveldweg (208) die meteen 3.000,- duurder is dan nummer 220. Pakken wat je pakken kunt zullen ze gedacht hebben daar. Daarnaast hadden we nog een andere Hatertseveldweg in de aanbieding, maar ook die heeft zijn biezen gepakt na slechts een ronde. We kunnen wel de terugkeer vieren van Anna Blamanstraat 22. Ze is afgevoerd en vervolgens teruggekeerd met een huizenprijs die 20.000,- lager is. We hebben afscheid moeten nemen van Dukaatstraat 13, welke voor 239.000,- verdwenen is. Het was een huis van het eerste uur. Van de oorspronkelijke 25 hebben we er nog 14 bij ons in de collectie. Ook hier geldt weer dat er nog een naamgenoot in de groep is, namelijk nummer 18 voor 269.000,-
We kunnen een nieuwe Clara Wichmann verwelkomen. Laatst was er nog een verdwenen (drie huizen verderop), waardoor er nog twee Clara's in de collectie zitten. Een van onze Bevers is in prijs verlaagd en wel 3.500,- naar beneden. Het eerste half jaar hebben we geen enkele prijsdaling gezien en in deze ronde zien we er maar liefst 2.
Twee van onze vijf Harriλten hebben ons ook verlaten. Of de woningen zijn verkocht is onduidelijk. Misschien zien we ze (nr 22 en 5) net zoals Anna ook over enkele rondes terugkeren met een lagere vraagprijs. De toekomst zal het leren. Voor hen in de plaats is een andere Harriet gekomen. Verder is een andere Harriet, namelijk nummer 84 flink in prijs naar beneden gegaan, terwijl ze er niet eens zo lang bij is. Het betreft een daling van 29.000,-
Wat betreft de Graafseweg kunnen we vertellen dat in de afgelopen periode ook nummer 301 is verdwenen, waarbij het lijkt alsof hij niet verkocht is.
Wat een dynamieken deze keer. Ook de Karbouwen zijn zich aan het verdubbelen: we hebben een nieuwe Karbouw op nr 31 die 20.000,- meer kost dan zijn straatgenoot van het eerste uur van 169.500,- Beverweg 57 is ook verdwenen na een kort verblijf vanaf periode 6, waarschijnlijk wel verkocht.
- Alligatorstraat 45 - 317.000
- Annie Romein Verschoorlaan 19 - 539.500
- Beverweg 23 - 235.000
- Beverweg 4 - 235.000
- Cavaljeweg 22 - 299.000
- Cavaljeweg 34 - 249.000
- Fleminghstraat 46 - 234.000
- Graafseweg 385 - 865.000
- Harriet Freezerlaan 74 - 400.000
- Heideparkseweg 31 - 295.000
- Heideparkseweg 35 - 349.500
- Karbouwstraat 19 - 169.500
- Muldersweg 41 - 175.000 (nieuw per ronde 3)
- Dukaatstraat 18 - 269.000 (nieuw in versie 4)
- Harriet Freezerleen 84 - 419.000 (nieuw per versie 5, daling van 29.000,-)
- Clara Wichmannlaan 62 - 424.900,- (nieuw in versie 6)
- Beverweg 64 - 159.500,- (nieuw in ronde 7, - 3.500,-)
- Harriet Freezerlaan 14 - 398.000,- (nieuw in ronde 7, maart 2010)
- Anna Blamanstraat 22 - 349.000,- (oude bekende, tweede ronde gestart in mei 2010 (8) oorspronkelijk november 2009 (totaal 20.000,- in waarde gedaald))
- Clara Wichmannlaan 70 - 342.000,- (nieuw in ronde 8)
- Harriet Freezerlaan 20 - 374.000,- (nieuw in ronde 8)
- Hatertseveldweg 208 - 235.000,- (nieuw in ronde 8)
- Karbouwstraat 31 - 189.500,- (nieuw in ronde 8)
- Landbouwstraat 21 - 104.000,- (nieuw in ronde 8)
- Landbouwstraat 45 - 144.300,- (nieuw in ronde 8)
Interessante links:
- Klappen van de Huizenbubble? (discussie vanaf april 2008 t/m heden (november 2009), met dank aan Hans voor de tip.